Biliyorsunuz taşınırlarda zilyetliğin oynadığı rolü taşınmazlarda tapu sicilleri görüyor.

MK m. 992 : Tapuya kayıtlı taşınmazlarda , hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse , gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir.

Yasa koyucu bu maddenin birinci fıkrasında diyor ki tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden adına tescil bulunan kişi yararlanır. O zaman bir kişi tapuda hak sahibi gözüküyorsa adına yapılan tescil yolsuz bile olsa bu yolsuz tescil ispat edilinceye veya düzeltilinceye kadar o kişi o hakkın sahibi sayılıyor.

Mesela A nın taşınmazı yanlışlıkla M adına tescil edilmiş. M adına yapılan tescil aslında geçersiz , yolsuz çünkü taşınmaz başkasına aittir. Fakat ne diyoruz bu tescil yolsuz bile olsa bu durum ispat edilene kadar karine olarak adına tescil yapılan M bu taşınmazın hak sahibi sayılır. Gerçek malik ise tapuda tescili gözükmediği sürece hak karinesinden yararlanamaz. O zaman gerçek malikin karineden yararlanabilmesi için bu yolsuz tescili tespit ettirip durumu düzelttirmesi gerekir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise taşınmaz üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kişinin gasp veya saldırı durumunda zilyetlik davaları açabileceği veya saldırı durumunda kuvvet kullanabileceği söyleniyor. Demek ki tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden adına tescil yapılan kişi yararlanıyor. Aynı zamanda taşınmazı fiilen zilyetliğinde bulunduran kişi de m.992 gereğince savunma hakkı kullanabiliyor ve zilyetlere tanınan zilyetlik davaları açabiliyor.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise zilyet ancak zilyetliği gasp veya saldırıya karşı koruyan davalardan ve idareye başvuru hakkından yararlanabiliyor. Hak düşürücü süreler geçtikten sonra zilyet , hakkını ispat etmedikçe herhangi bir karineden yararlanamaz.

Dikkat ederseniz tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda tescil olmadığı için hak karinesi işlevsiz hale geliyor.

Soru : M adına tapuya kayıtlı bir taşınmaz var. İ adına birisi gelmiş M yi dövmüş çık buradan bir daha seni burada görmeyecem demiş. Ve M yi buradan çıkarmış. M , İ ye karşı istihkak davası mı açmalı yoksa haksız el atmanın önlenmesi davası mı açmalıdır?

İstihkak davasını dolaysız zilyet olmayan malik açar.

m.992 diyor ki kişi tapuda tescilli gözüktüğü sürece dolaysız zilyetliği kaybetmiş sayılmaz. Bu nedenle M , İ ye istihkak davası değil haksız el atmanın önlenmesi davası açacaktır.

Bu taşınmaz tapusuz bir taşınmaz olsaydı M , İ ye bir yıl içinde zilyetlik davaları açabilirdi. İstihkak davası da açabilirdi. Fakat davayı kazanması için malik olduğunu kanıtlaması gerekirdi.

AVUKAT GİZEM GÜL UZUN