ÇATI YAPIMI PROJE DEĞİŞİKLİĞİ OLUP KAT MALİKLERİNİN OY BİRLİĞİ İLE ALACAĞI KARAR İLE YAPILIR.

20. Hukuk Dairesi         2019/1742 E.  ,  2019/3845 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacı tarafından davalılar aleyhine ödenmeyen ortak kullanım alanı olan çatı yapım bedelinin tahsili amacıyla icra takibi başlattığını, borçluların ödeme emirlerine itiraz ederek takibi durdurduklarını, apartmanın çatısının yapımı konusunda tarafların anlaştıklarını, ancak daha sonra çatının yapım bedelini davalıların ödemediğini, Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1c maddesi gereğince çatı yapım bedelini ödemeleri gerektiği belirtilerek borçluların itirazlarının iptali ile takibin devamı istenilmiştir.

Mahkemece 26/03/2015 tarih ve 2014/699-2015/214 E.K. sayılı davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davalı ... vekilinin temyiz etmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 12/02/2018 tarih, 2017/4685 E. - 2018/814 K. sayılı kararı ile “Mahkemece anataşınmaza ait onaylı mimari proje getirtilip dosyaya konulduktan sonra mimari proje de çatı olup olmadığı tespit edilerek projede çatının olması halinde davacının yaptırmış olduğu çatının mimari projeye uygun olup olmadığı, yaptırılan çatının sadece kendi dairesinin üzerini mi yoksa anataşınmazın tümünü mü kapsayacak şekilde yaptırıldığı saptanarak, çatı yapım bedeline ilişkin tüm faturalar dosyaya konulduktan sonra kat malikleri kurul kararına dayanılarak yapılmış ise Iğdır İcra Müdürlüğünün 2013/2756 Esas sayılı dosyasındaki ....200,00.-TL miktarın ilgili genel kurul kararına uygun olup olmadığı araştırılarak hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” denilmek sureti ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak gider alacağına yönelik başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre anataşınmazda çatının olmadığı belirlenmiştir. Somut olayda ise davacının kendi dairesini kapatacak şekilde yaptırdığı tespit edilmiştir. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oy birliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir. 643 sayılı KMK’nın 19. maddesine aykırı şekilde ve projesinde yer almayan biçimde yapılan çatının yapım giderinden bu duruma onay vermeyen davalı taraf sorumlu tutulamaz. Tüm bu nedenlerle mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığından dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına 10/06/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.

AVUKAT GİZEM GÜL UZUN'UN KARARA İLİŞKİN YORUMU;

 HUKUKİ DAYANAK

✅ 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

Özellikle şu maddeler konuyla ilgilidir:

Madde 19/2:

“Anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak değişiklikler ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar ile yapılabilir.”

Madde 4 (Tanımlar):

Çatı, ortak yerler arasında sayılır.

 NE ZAMAN OY BİRLİĞİ GEREKİR?

️ Çatı ile ilgili şu işlemler oy birliği gerektirir:

Mevcut çatının projeye aykırı şekilde değiştirilmesi

Çatıya ek kat, teras, çatı katı veya başka yapı yapılması

Çatının tamamen kaldırılması veya yeniden inşa edilmesi

Mevcut çatı eğiminin, yüksekliğinin veya kaplamasının değiştirilmesi

Ortak alan olan çatıya özel kullanım hakkı verilmesi (örneğin bir kat malikine tahsis edilmesi)

Bu gibi durumlarda, kat maliklerinin tamamının (oy birliğiyle) yazılı onayı şarttır.

 NEDEN OY BİRLİĞİ?

Çatı, kanunen ortak alan olduğundan, bu alanda yapılacak proje değişiklikleri tüm maliklerin hakkını etkiler. Bu nedenle basit çoğunluk değil, oy birliği aranır.

⚠️ OY ÇOKLUĞU YETERLİ Mİ?

Hayır. Kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla veya 4/5 ile aldığı kararlar, proje değişikliği niteliği taşıyan çatı düzenlemeleri için geçersizdir.

‍⚖️ YARGITAY GÖRÜŞÜ:

Yargıtay birçok kararında şu görüşü benimsemiştir:

“Anagayrimenkulün ortak yeri olan çatının projeye aykırı olarak değiştirilmesi, ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile alınacak kararla mümkündür.”

– Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/xxxx E., 2016/xxxx K.

✅ SONUÇ:

Çatı yapımı veya çatıda proje değişikliği, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ortak alanın değiştirilmesi anlamına geldiğinden, bu işlem kat maliklerinin tamamının oy birliğiyle alacağı kararla yapılabilir. Oy çokluğu ile alınacak kararlar geçersizdir ve iptali istenebilir.