ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞÜYU DAVASI)

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla İZALE-İ ŞÜYU davasıdır.

Paylı veyahut elbirliği mülkiyet ile hakimiyet kurulan taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki paydaşlığın sona ermesini sağlamaktır.

İzale-i Şüyu Nedir?

İzaleyi şuyu, yani bir diğer ifade ile ortaklığın (paydaşlığın) giderilmesi, “herhangi bir şeyin kendisini veya satılarak bedelini paylaştırarak ortaklığı (paydaşlığı) giderme” olarak tanımlanabilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698’ inci maddesi şu şekildedir:

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

Bu hüküm elbirliği halinde mülkiyet konusu emval hakkında da aynı şekilde uygulanır.

“Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.” (TMK; m. 703)

Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi İstenemez?

Eğer paydaşlar kendi aralarında paydaşlığın giderilmemesi yönünde bir anlaşmaya (hukuki işlem) varmışlarsa, bu süre zarfında ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna “şuyuun idamesi mükellefiyeti” (ortaklığın devam ettirilmesi yükümlülüğü) denmektedir. Sözleşme ile kararlaştırılacak bu süre kanuna göre en fazla 10 yıl olabilir ve ayrıca bu sözleşme resmi yazılı geçerlilik koşuluna tabidir (TMK; m. 698/II).

Eğer paylı mülkiyet konusu mal, sürekli bir amaca tahsis edilmiş ise ortaklar paylaşım talep edemezler.

Paylaşım talebi uygun bir zamanda yapılmalıdır (TMK; m. 698/III). Zamanın uygun olup olmadığı TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kurallarına göre belirlenecektir.

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir taşınmaz söz konusu ise, bu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talep edilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7’ nci maddesi şu şekildedir:

“Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.”

Aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça devremülke konu taşınmazlarda daortaklığın giderilmesi talep edilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 63’ üncü maddesi şu şekildedir:

“Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.”

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?

Bu davada taraflar paydaşların tamamıdır. Davanın sonucu paydaşların tamamı bakımından aynı sonucu doğurmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Hangi Şekillerde Olur?

*Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi

*Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Ortaklığın Giderilmesi Hangi Mallar İçin Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası sadece taşınmaz mallar üzerinde olacak diye bir kaide yoktur. Ortaklığın giderilmesi davası hem taşınır hem taşınmaz mallar için açılabilir.

Dava, tüm ortaklara karşı birlikte açılmalıdır. 

Ortaklardan Biri Vefat Ederse Ne Olur?

Ortaklardan birinin vefat etmesi halinde vefat eden ortağın mirasçıları davaya eklenmelidir.

AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ NEDİR?

Burada öncelikli şart; taşınır ya da taşınmazın bölünebilir niteliğe haiz olması gerekmektedir. Mahkeme tarafından ilk olarak taşınır ya da taşınmaz malın bölünüp bölünemediğine bakılır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinde taşınır ya da taşınmaz mal, paydaşların sayısınca taksim edilir. Dava konusu malın paylarının eşitlenemediği durumlarda eksi parça yönünden değeri tutarında para eklenmesi de söz konusu olabilecektir.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine örnek olarak beş paydaşı bulunan bir arazinin, birbirine denk beş parçaya bölünerek paydaşlara bırakılmasını örnek verebiliriz.

SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ NEDİR?

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, taşınır ya da taşınmaz malın icra kanalı ile satılarak satış tutarının ortaklar arasında payları oranında bölünmesidir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığı durumlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, İcra ve İflas Kanununda yer alan hükümler uyarınca açık artırma ile gerçekleştirilir. Satışın ortaklar arasında da gerçekleştirilmesi mümkündür fakat belirtmek gerekir ki bu durumda bütün ortakların rızası aranır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmadan Ortaklığın Giderilmesi Mümkün Müdür?

Taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın giderilmek istenmesi halinde, taraflar kendi aralarında anlaşarak ortaklığı giderebilirler. Bu durumda paydaşlar, kendi aralarında malın nasıl pay edileceği hususunda anlaşmaya varmalıdırlar. Tarafların anlaşamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın giderilmesini isteyen paydaş tarafından ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş tarafından ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Ortaklardan birinin vefatı halinde ise vefat eden ortağın mirasçıları davaya eklenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi istenen malın taşınır ya da taşınmaz olması fark etmeksizin görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Ortaklığın giderilmesi istenen mal, taşınmaz mal ise bu durumda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Birden fazla taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istendiği takdirde, dava taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi istenen mal, taşınır mal ise yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücretini Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken davacı tarafından dava harcı ve mahkeme giderleri yatırılmalıdır. Dava harcı, maktu harçtır yani taşınmazın değerine göre değişiklik göstermeyecektir.

Dava sonucunda, yargılama giderleri ve varsa dava vekalet ücretleri, paydaşların payları oranında bölünerek paydaşlara yükletilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Uyuşmazlık Varsa Ne Olur?

Muhdesat; taşınmaz mal üzerinde taşınmazın sahibinden farklı olarak başka bir kişinin ya da kişilerin yapılarının bulunmasıdır. Örneğin arazi üzerindeki ekili ağaçların ya da arazi üzerinde bir binanın arazi sahibinden başka bir kişiye bulunması halidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz mal üzerinde muhdesat hakkında bir uyuşmazlığın bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı olarak bir dava açılması gerekecektir. Bu hususta açılması gereken dava, “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası”dır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aşamalar Nasıldır?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699’ uncu maddesi şu şekildedir:

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Mahkeme talebe bağlılık prensibi çerçevesinde, ortakların paylaşım usulüne ilişkin talep içerikleri ile bağlıdır. Buna göre eğer ortaklar taşınmazın aynen taksimini talep etmişlerse mahkeme malı aynen bölüştürme yoluna gidecektir, ortakların sadece birisinin bile bu yönde talepte bulunması mahkeme için bağlayıcılık yönünden yeterlidir. Bu durumda mahkeme öncelikle aynen paylaştırma yoluna gitmeye mecburdur. Paylaşım neticesinde paydaşlardan birine düşen kısım diğerlerine göre daha değerli olursa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yoluna gidilecektir. Paydaşlar paylar üzerinde anlaşma sağlayamaz ise hakim kura çekmek yoluna da gidebilir.

Eğer mal aynen bölünmek suretiyle paylaştırılmış ise, her parselin tapu kütüğünün ayrı sayfasına, bir paydaş üzerine kayıt edilmesi gerekir.

Fakat eğer aynen paylaşım durum ve koşullara uygun değilse ve bilhassa bölünme sebebiyle paylı mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa hükmolunacaktır. Bu durumda eğer paydaşlar oybirliği ile bir karar alırsa açık arttırma üçüncü bir kişinin katılımı olmaksızın sadece paydaşlar arasında yapılabilecektir.

Dava Sonrası Satış İşlemi Nasıl Olur?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun başlıklı maddesinin ilgili hükmü şu şekildedir:

“Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.” (HMK; m. 322/2)

“… taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez.” (HMK; m. 367/2)

Kararın kesinleşmesini müteakip tapu kaydına satışa arz şerhi konulur, güncel tapu, çap ve imar durumu celp edilir ardından satış memuru tarafından bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yaptırılır, kıymet takdirine ilişkin rapor paydaşlara tebliğ edilir, şikayet gerçekleşmez ise kıymet takdiri kesinleşmiş olur ve satış aşamasına geçilir, satış açık arttırma yolu ile yapılır. Daha evvel de ifade edildiği üzere ortakların oybirliği ile karar almaları üzerine satışın sadece ortakların katılımı ile yapılmasına karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış İsteme Süresi Nasıldır?

Mahkeme tarafından kurulan hükmün kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zaman aşım süresinde satış kararının infazı istenebilecektir.

“Borç bir senetle ikrar edilmiş veya bir mahkeme ya da hakem kararına bağlanmış ise, yeni süre her zaman on yıldır.” (6098 sayılı TBK; m. 156/2)

Yargıtay konuya ilişkin vermiş olduğu bir kararı şöyledir:

“….dava konusu taşınmazlara ilişkin açılan ortaklığın giderilmesi davası sonucu satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, iş bu karar 10.4.1984 tarihinde kesinleşmiştir. Bu gibi ilanlar kesinleşme tarihi itibarıyla 10 yıllık zamanaşımına tabidir.” (Yargıtay 6. H.D.; 22.10.1984 tarih, E. 1984/8585, K.1984/9898 sayılı kararı)

Ortaklığın Giderilmesi Davası Devam Ederken Hisse Satışı Mümkün Olabilir mi?

Paylı mülkiyete konu bir emvale ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paylardan birinin satılmasında yasal olarak bir engel bulunmamaktadır. Sadece, paydaşların ön alım hakkı bulunmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süre içerisinde bitirileceği hususu, taraf sayısı, taşınmazın niteliği, dava sürecinde dile getirilen talepler, kıymet takdiri için hazırlanacak bilirkişi raporunun sunulması, şikayet, kesinleşme gibi çok değişkenli bir süreci ifade eder. Bu sebeple bu soruya kesin bir tarih vermek suretiyle cevap vermek zordur.

Bununla birlikte İstanbul Çağlayan Adalet Sarayı’nda bulunan Sulh Hukuk Satış Memurluğu tarafından 2011 ve 2017 yılları arasında sonuçlandırılmış açık arttırmaların ilişkili oldukları dava dosyalarının, kapsamlı bir istatistiksel analize tabi tutularak hazırlanan değerli bir makalede şu sonuçlara ulaşılmıştır:

“Elde edilmiş olan verilere bakıldığında, ilk göze çarpan husus bir ortaklığın giderilmesi davasının ortalama 5.33 (±3.25) celsede bitirildiğidir. Diğer taraftan, incelenen dava dosyalarından görüldüğü kadarıyla (en az) 2 celsede bitirilen ya da (en çok) 14 celseye uzayan davalar da söz konusudur. Benzer şekilde, temyiz aşaması dâhil ortalama bir dava süresinin 32.44 (±12.17) ay olduğu, ancak bu sürenin 8 ile 56 ay arasında değiştiği tespit edilmiştir. Bilirkişinin davaya konu taşınmaz hakkında verdiği ilk rapor ile satışın gerçekleştiği zaman arasında ortalamada 18.89 (±10.48) aylık bir süre olduğu görülmektedir. Bu iki süre arasında en az 2 ve en çok 49 aylık bir fark vardır.” (Erdem ATEŞAĞAOĞLU-Ceyhun ELGİN; Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları: Taşınmaz Satışları İçin İstatistiksel Bir Analiz, TBB Dergisi, 2018 (139), s. 231-232)

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Engellenir?

Kural olarak ortaklardan her biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak suretiyle ortaklığın giderilmesi davası (izaleyi şuyu) açma hakkına sahiptir. Bunu engelleyecek bir müessese mevcut değildir. Bununla birlikte yasaya göre ortakların bu davayı uygun bir zamanda açması gerekir (TMK; m. 698/III). Yani diğer ortakların kişisel durumları itibariyle davayı takip edemeyecek kadar zor durumda olmaları ya da kendileri için açıkça uygunsuz bir zamanın fırsata dönüştürülmesi söz konusu ise söz konusu talebin dürüstlük kurallarına (TMK; m. 2) uygun olmadığı savunması yapılabilecektir.

Bunun haricinde ortakların kendi aralarında anlaşarak en çok 10 yıla kadar ortaklığın devam ettirilmesi yönünde Noter nezdinde hazırlanacak bir sözleşme çerçevesinde anlaşmaya varırlarsa bu süre zarfında hiçbir ortak ortaklığın giderilmesi davası açamayacaktır.

Yasa gereği sürekli bir amaca tahsis edilmiş olan paylı mülkiyet konusu mal hakkında ortaklar paylaşım talep edemeyeceğinden böyle bir amaca tahsis (iki taşınmaz arasındaki yol, kuyu vs.) düşünülebilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

-TARAF TEŞKİLİ SAĞLANMADAN İŞİN ESASINA GİRİLEMEZ

T.C YARGITAY 8.Hukuk Dairesi 

Esas: 2016/ 20950 Karar: 2019 / 341 Karar Tarihi: 15.01.2019

ÖZET: mahkemece, ortaklığın giderilmesi dava dosyası getirtilip incelenerek, dava konusu muhdesatları davacıların yaptığını açıkça kabul edenler dışındaki hissedarlar yönünden taraf teşkilinin sağlanması konusunda davacı tarafa süre ve imkan tanınması, taraf teşkili tamamlandıktan ve taraf delilleri toplandıktan sonra dosya içeriğine ve toplanacak delillere göre uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesi gerekirken, kamu düzeninden sayılan taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hal böyle olunca, hükmün az yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmesi gerekirken, düzelterek onama ilamındaki gerekçelerle onanmasının maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle, davacılar vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü ile onama ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

-DAVAYA KONU PARSELİN SATIŞINA KARAR VERİLMESİ GEREKİR. PAYIN SATIŞINA KARAR VERİLEMEZ

T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi 

Esas: 2018/ 2439 Karar: 2018 / 9117 Karar Tarihi: 17.12.2018

ÖZET: Somut olaya gelince; ortaklığın giderilmesi davalarında dava konusu parselin tümüyle satışına karar verilir. Payın ortaklığının giderilmesine karar verilemez. Bu nedenle dava konusu 466 parsel sayılı taşınmazda 1/4 oranındaki hissenin satışına karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece belirtilen husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir.

-ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI BİR HİSSEDARIN ALACAKLISI AÇTIYSA, HİSSEDARLARIN KENDİ ARASINDA SATIŞA MUVAFAKAT ETMESİ YETERLİ DEĞİLDİR

T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi 

Esas: 2016/ 3726 Karar: 2018 / 8982 Karar Tarihi: 12.12.2018

ÖZET: Mahkemece, davalıların tamamının muvafakati ile “hissedarlar arasında” satışa karar verilmiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Her ne kadar hissedarlar arasında açılan ortaklığıngiderilmesi davalarında hissedarların tamamının muvafakati ile hissedarlar arasında satışa karar verilebilirse de bu dava İİK'nun ilgili maddesine dayanılarak alacaklı ... tarafından alacağına kavuşmak amacıyla açılan bir ortaklığın giderilmesi davasıdır. Dolayısıyla hissedarların kendi aralarında satışa muvafakati yeterli değildir. Bu durum alacaklının hakkını haleldar edeceğinden ve alacaklının böyle bir satışa usulüne uygun rızası alınmadığından bozulması gerekmiştir.

-TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİNİN NE KADARININ ARZA NE KADARININ MUHDESATA İSABET ETTİĞİNİN YÜZDELİK ORAN KURULMAK SURETİYLE BELİRLENMESİ GEREKİR

T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi 

Esas: 2018/ 2682 Karar: 2018 / 8505 Karar Tarihi: 03.12.2018

ÖZET: Somut olaya gelince; davacılar ile davalı tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatlarda hak sahibi oldukları ileri sürülmüş olup yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca mahkemece, tarafların bu hususta ittifak edip etmedikleri üzerinde durulmamış, ittifak etmiyorlarsa bu konuda taraflara dava açmak üzere süre verilmemiştir. O halde yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davacılar vekili muhdesatların müvekkiline ait olduğunu söylemiş ise de, davacıların 3 kişi olduğu gözetilerek muhdesatların hangi bölümünün hangi davacıya ait olduğunun açıklattırılması, bu açıklamalara göre muhdesat iddiasında bulunan taraflar bakımından muhdesat iddialarına ilişkin ihtilaf varsa bu konuda dava açmak için süre verilmesi, açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, muhdesatın aidiyeti konusunda ihtilaf yok ise gerekirse bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle taşınmazların tespit edilen toplam değerlerinin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenmesi ve bu oran uyarınca satış bedelinin paydaşlara dağıtılması gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.