KİRA SÖZLEŞMESİNDE AKSİ KARARLAŞTIRILMADI İSE KİRALANANI TAHLİYE EDEN KİRACI, YAPTIĞI FAYDALI VE ZORUNLU İMALAT BEDELLERİNİ TALEP EDEBİLİR.

3. Hukuk Dairesi         2017/5180 E.  ,  2019/2616 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalıdan kiralanan alışveriş merkezi içerisindeki yerin eski halinin tuvalet olduğunu, ... Alışveriş Merkezi 21/01/2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiğini, ... Basın Kültür Sarayı Yönetmeliğinin 25/02/2012 tarihli beyanına göre "halen kadın ve erkek tuvaletleri olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs gibi imalatların söz konusu yerleri kiralayacak işletmeci tarafından yapılacaktır" denildiğini, söz konusu yerin kiralandığını ve tadilatların yapılıp son halini aldığını, alışveriş merkezinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi altında olduğunun öğrenilmesi üzerine yapılan imalatlara ilişkin tespit yaptırdığını, akabinde başka bir taşınmaza taşınmak zorunda kaldığını, yeni geçtiği yer için de masraflar yaptığını, müşteri kaybettiğini, çalışamadığı dönem nedeniyle kârdan mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 29.300,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihinden, 20.000,00 TL manevi tazminatın da dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; tüzel kişiliği bulunmadığını, sözleşme konusu yerin kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan açık alan olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin belirli süreli stand kiralama sözleşmesi olduğunu, davacı tarafın sözleşmeye dayalı olarak stand tahsisli yeri kullandığını ve bunun haricinde aralarında bir anlaşma yapılmadığını, davacının mecura kendi kullanımı için yaptığı harcamalardan sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; dava konusu Alışveriş Merkezi Basın Kültür Sarayı içerisinde bulunan 29 kapı numaralı yerin davalı yönetimce ihaleye çıkarıldığı, ihale tutanağında kira konusu alanın tuvalet olduğunun açıkça belli olduğu hatta bu nedenle kira sözleşmesinin dahi dükkan kiralama değil stand kiralama sözleşmesi olarak düzenlendiği, davacının en başından itibaren kira konusu yerin tuvalet olduğunu bildiği buna rağmen taşınmazı dükkan alarak kullanmak üzere kiraladığı, bu nedenle taşınmazdan tahliyesi nedeniyle davalıdan tazminat istemesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Dava, taraflar arasındaki stand kiralama sözleşmesi nedeniyle davacının kiraladığı yer ile ilgili olarak ruhsat alamaması nedeniyle tahliyesi ve bu nedenle uğradığı maddi ve manevi zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının aşağıdaki bent kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının faydalı ve zorunlu masraf alacağına ilişkin temyiz istemine gelince;
Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla davalı yönetimin beyanları doğrultusunda birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için ruhsat alınmadığından kapatılma tehlikesi bulunduğunu bu hususun davalıya bildirildiğini, başka bir yere taşınmak zorunda kaldığını, ve akabinde dava konusu yerin yıkıldığını belirterek, yaptığı masrafların davalı kiraya verenden tahsilini talep ettiği anlaşılmıştır.
Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananda yapılacak imalatların başlangıçta davalı tarafından belirlendiği ve bu imalatların benimsendiğinden kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Somut uyuşmazlıkta; Basın Kültür Sarayı- ... Alışveriş Merkezi'nin 21.01.2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiği, bu karar sonrası davalının 25.02.2012 tarihli yazı ile, erkek ve kadın tuvaleti olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs. gibi imalatların söz konusu yerleri kıralayacak işletmeci tarafından yapılacağının ve bu yerlerin açık arttırma usuli ile kiralanacağının duyurulduğu, davacının dava konusu yeri 01.12.2012 başlangıç tarihli stand kira sözleşmesi ile kiraladığı, ... Belediyesi'nin 10/12/2013 tarihli kapatma mühlet zabıt varakasından işyerinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi nedeniyle taşınmazı 08.02.2014 tarihinde tahliye ettiği ve davacının beyanından dava konusu yerin sonradan yıkıldığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelendiğinde, kiracı yönünden bu hususta sınırlayıcı bir hüküm bulunmadığı anlaşılmakla, kiralananı tahliye eden davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Yukarıda yazılı yasal hükümler ve açıklamalar çerçevesinde; mahkemece davacı- kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları belirlenerek bu bedellerin hüküm altına alınması gerekirken, eksik inceleme ile faydalı ve zorunlu imalat bedellerine yönelik olarak yazılı şekilde red kararı verilmesi doğru olmamış hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenle davacı tarafın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi