KİRA UYARLAMA DAVASI

Genel Olarak

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin halihazırda devam ettiği süreçte beklenmeyen olağanüstü durum veya mücbir sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen edimler arasında var olan denge değişebilmektedir. İşte bu durumda taraflar mahkemeden sözleşmeye müdahalesini talep edebilmektedirler. Bunun için kira uyarlama davası açılması gerekir. Aşırı ifa güçlüğü durumu söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu Madde 138'de düzenlenmiştir.

TBK m. 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kanunda sayılı şartların varlığı halinde taraflar kira bedeli hakkında aralarında anlaşma sağlayamadıkları takdirde mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler. Uyarlama davalarında geçmişe yönelik olan kira bedelleri üzerinde değişiklik yapılması istenemez. Yine uyarlama davası 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde de uygulanamamaktadır. Dava sonucunda kira bedeli hakimin belirlediği ölçüde indirilir. 

Öngörülemeyen ve Öngörülmesi Taraflardan Beklenmeyen Olağanüstü Durum Neleri İfade Eder?

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de taraflardan beklenemeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 virüsü nedeniyle pandemi dönemine geçiş yapılması ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarında yaşanan fahiş değişiklikler, ülke genelini etkileyen hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.

Dava Süresince Kira Bedeli Nasıl Ödenir?

Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Kira Uyarlama Davası Açmak İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

TBK m. 138’e göre kira uyarlama davası açılabilmesinin şartları belirtilmiştir. Bunlar:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin yapılmasından sonra meydana gelmiş olması,

2. Söz konusu meydana gelen olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması,

3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalı,

4. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,

​Bu şartların varlığı halinde kiracı, kira sözleşmesinin uyarlanmasını hakimden isteyebilir. Taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi taraflardan beklenmeyen durumlardan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmadığı ve hesaba katmasının kendisinden beklenemeyeceği durumlardır.

Dava Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında aranılan 5 yıl koşulu, kira uyarlama davasında geçerli değildir. Burada aranılan sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır.

Kira Uyarlama Davası Tarafları

Sonradan ortaya çıkan beklenmeyen durum kimin aleyhine ise, kira bedelinin uyarlanması davasını, o açar. Dolayısıyla bu dava, duruma göre kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sonuçta kira uyarlama davası, “taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde” açılır.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hak- kın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkansız hale gelmesi yada gecikme halinde ciddi bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, başvurulan hukuki yollardandır.

HMK m. 389 göre; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Tarafların “her ikisi de tacirse” ve dava konusu “alacak veya tazminat ise” dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar gerçekleşmedikçe, kira uyarlama davası için arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira uyarlama davasıyla birlikte alacak veya tazminat da isteniyorsa, o zaman zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.

                            KİRA UYARLAMA DAVASINA İLİŞKİN YARGITAY KARARI

1-  Taraflar Arasında Geçerli Kabul Edilen Kira Sözleşmesi 15 Yıl Gibi Uzun Süreli Olup Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Bozulması ve Sözleşmenin Taraflar Açısından Çekilmez Hale Gelmesi Halinde Kira Parasının Günün Ekonomik Koşullarına Uyarlanması İçin Her Zaman Uyarlama Davası Açılabileceğine ilişkin Yargıtay kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/6680 Karar Sayılı İlamında:

Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

AV. Gizem Gül Uzun