KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Kira kelimesi TDK çerçevesinde ''Bir Konutun, Bir Mülkün Veya Taşıt Gibi Herhangi Bir Şeyin Belli Bir Bedel Karşılığında, Bir Süre İçin Sahibi Tarafından Başkasına Verilmesi, İcar Bu Biçimde Tutulan Bir Şey İçin Karşılık Olarak Ödenen Para'' şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmeleri ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 299 çerçevesinde ''Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
'' tanımlandığı üzere, kira sözleşmesi her iki tarafa da bir edim yükleyen sözleşme türüdür. Tanıma göre kiralanılan kişi, kiraladığı eşyanın üzerinde bir kullanma veya yararlanma hakkı elde ederken kiralayan kişi ise bu kiraladığı eşya üzerinden bir gelir elde etmektedir.
Kira sözleşmelerinin biçimi ise herhangi bir şarta bağlanmamıştır. Sözlü dahi yapılabilen kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması bir sorunla karşılaşıldığında ispat yükü açısından büyük kolaylık sağlamaktadır. Sözleşmelerin genel içeriği ise, Medeni Kanunumuzun genel hükümleri olan ahlak ve dürüstlük kurallarına ayrıca Türk Borçlar Kanunumuzun emredici hükümlerine karşı aykırılık sağlamaması koşuluyla istenildiği gibi kurulabilir. Bu sözleşme hükümlerince kira süresi belirli süreli veya belirsiz süreli şekilde kurulabilir.
KİRACININ SORUMLULUKLARI
Kiracı tarafın asıl yerine getirmesi gereken edim kiraladığı eşyanın bedelini kiralayana ödemesidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu md. 313 ''Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.'' hükmüyle bu asıl edimi kanuna konu etmiştir.
Ayrıca kiracının yan giderleri ödeme yükümlülüğü kural olarak bulunmamaktadır. TBK md 303 ''Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.'' şeklinde düzenlenmiştir. Bu maddenin aksi kararlaştırılabilir. TBK md 314 ile ''Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.'' bu maddenin aksi kararlaştırılabileceği örnek olarak verilebilir.
Kiracının vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma yükümlülüğü açısından ise TBK md 302 ''Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.'' hükmü ile vergi ve diğer yükümlülüklerin kural olarak kiralayan katlanır. Ancak bu hüküm emredici hüküm niteliğinde değildir ve aksi kararlaştırılabilir. Eğer bu yükümlülükler kiracıya yüklenecekse sözleşmeye yüklenecek giderler net bir şekilde yazılmalıdır.
Ayrıca kiracı komşuları ile sulh ilişkisini bozmamak, gerekli saygıyı göstermek ve kiraladığı eşyayı özenle kullanma yükümlülüklerine sahiptir. Aksi bir durumda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK md. 316). Ayrıca kiracı kullandığı malın normal kullanımda zaten oluşacak zararlarından sorumlu değildir. Kiracının sorumluluğu sadece özenli bir şekilde kullanmamasından dolayı oluşacak zararlardan dolayı oluşan bir sorumluluktur.
Ayrıca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK md. 317). Kiracının bir diğer yükümlülüğü ise kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur (TBK md. 318). Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kiracı, bu zararı daha büyük boyutlara ulaşmasına engel olacak şekilde öğrendiği anda kiralayana haber vermek zorundadır. Ayrıca kiracı bu zararların giderilmesine katlanmakla yükümlüdür. Örneğin, B'nin kiraladığı evin su tesisatında sorun varsa ve bu zarar giderilirken evin içinde bir çalışma yapılması gerekiyorsa B bu çalışmayı hiçbir surette engelleyemez.
Kiracı, kiraladığı malın muhtemel yeni sahibine veya yeni kiracısına gösterilmesini kiralayan kendisine ihtarda bulunduğu takdirde engelleyemez.
Kiracının başka bir önemli yükümlülüğü ise kiraladığı malı kiraladığı anki gibi teslim etmektir. Bu konuda TBK md. 334 ''Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin
bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.'' hükmü bulunmaktadır. Ancak burada dikkat edilecek husus kiracının malı kullandığı sırada oluşacak muhtemel eskimelerden ve zararlardan sorumlu olmamasıdır. Muhtemel olmayan zararlar kira tarihi bittiğinden itibaren kiralayan tarafından tespit edilmeli ve kirası biten kişiye bildirilmelidir. Eğer bu bildirim yapılmazsa önceki kiracıdan herhangi bir tazminat talebi söz konusu olmayacaktır.
KİRALAYANIN SORUMLULUKLARI
Kiralayanın en önemli sorumluluğu kiralanan malın kiracıya teslimi borcudur. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md. 301).
Ayrıca kiralayan, anlaşma yapıldığı tarih ve kararlaştırılan hususlar çerçevesinde malı teslim etmekle yükümlüdür. Eğer sözleşmeye aykırı bir ayıp ortaya çıkmışsa kiralayan bunu derhal gidermekle yükümlüdür. Ayrıca kiracı ayıbın giderilmesine kadar geçen sürede herhangi bir zarara uğramış veya hakkını kullanamamışsa kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkına sahiptir.
Yukarıda da açıkladığımız üzere, vergi ve diğer yükümlülüklere katlanmak TBK md. 302 ''Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır'' hükmü gereğince kural olarak kiralayana aittir. Ancak aksi kararlaştırılabilir. Yine yan giderler kural olarak kiralayana aittir.
UYGULAMADA SIKÇA KARŞILAŞINA BİR SORUN; KİRACININ YENİ MALİK İLE HUKUKİ DURUMU
Burada dikkat edilmesi gereken husus bu sözleşmelerin kişilere bir ayni hak sağlamamasıdır. Yani kişiler bu haklarını sadece birbirlerine karşı ileri sürebilmektedirler. Örnek vermek gerekirse, A'nın evini B'ye kiraladığı bir senaryoyu düşünelim. Eğer A bu kira sözleşmesi süresi içerisinde evini Ü'ye satarsa B kira sözleşmesinden kaynaklanan bu haklarını Ü'ye karşı ileri süremeyecektir. Burada B kendini nasıl korumaya alabilir?
Bilindiği üzere belirli sözleşmeler şerh verilmek koşuluyla ayni hak etkisi kazandırılabilir. Bu husus kira sözleşmeleri açısından tapu kütüğüne şerh düşülmek suretiyle mümkün olabilmektedir. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinde “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” hükmü ile kiracı kendini koruma altına alabilir. Örneğin yukarıdaki örnek üzerinden gidersek, B kira sözleşmesini tapu kütüğüne şerh ettirmiş olsaydı, Ü evi satın alırken tapu kaydına baktığında B'nin kiracı olduğunu görecek ve B tapuya şerh ettirdiği bu hakkını Ü'ye karşı ileri sürebilecekti.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Kira sözleşmelerinin belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabileceğine değinmiştik. Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitince sözleşme kendiliğinden sona ermektedir. Ancak dikkat edilmelidir ki bu süreler geçmesine rağmen taraflar açık bir sözleşme olmaksızın bu kira ilişkisini devam ettirirlerse söz konusu belirli süreli sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Belirsiz süreli sözleşmelerde kira nasıl sona erecektir? Bu sorunun cevabı içinse uygulamada sıkça karşılaşılan taşınmaz yapı kiraları için genel olarak TBK md. 329 ''Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.'' hükmünü ortaya koymuştur.
Ayrıca kira sözleşmeleri; bildirim yapılarak, dava yoluyla veya kiracıdan kaynaklı sebeplerle feshedilebilmektedir.
Bildirim yoluyla fesih, ''konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
'' şeklinde düzenlenmiştir. Yani kiralayan sözleşme 10 yılı aştıktan sonra her bir yıl sözleşme bitiminden üç ay önce ihtarda bulunmak koşuluyla kiracıyı tahliye imkanına sahiptir. Dikkat edilecek husus bu bildirimin yazılı yapılması şartının bulunmasıdır.
Ayrıca aile konutları için, işbu kira sözleşmeleri diğer eşin rızası olmadan feshedilemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Dava yoluyla tahliye içinse, ''Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere
uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.'' hükmü bulunmaktadır. Yani kiralayan, kendisi veya altsoy üstsoy ilişkisi bulunan kişiler için konut veya işyeri sağlamak amacıyla kiracıyı tahliye edebilir. Burada dikkat edilecek husus gereksimini giderilecek kişinin malvarlığı içerisinde bir konut veya iş yeri bulunmamasıdır. Aksi bir durumda kullanma zorunluluğu şartı oluşmayacaktır. Başka bir tahliye durumu ise taşınmazda önemli değişiklikler yapılacak olması ve bu değişiklikler sırasında (onarım, genişletme, yeniden yapım vs.) kiracının malı kullanamayacak olmasıdır.
Ancak mülkü yeni devralan kiralayanın durumu ise farklı şekildedir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla
sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dikkat edilmesi gereken husus yeni malike tanınan kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde direkt dava açabilme olanağının olmasıdır.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye içinse, Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya
veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde
sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ FESHİ
Kira sözleşmelerinin olağanüstü feshi için ilk şart tabii ki ortada bir kira sözleşmesinin var olmasıdır. Bu kira sözleşmesinin herhangi bir şarta tabi olmadığını ancak kanımızca yazılı yapılmasının her iki taraf açısından daha yararlı olacağını belirtmiştik.
Kira sözleşmelerinin olağanüstü feshi Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. TBK md. 331 ''Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal
sonuçlarını karara bağlar.'' hükmü ile olağanüstü feshin önemli sebeplerini düzenlemiştir.
Bu madde hükmüne göre sözleşmenin olağanüstü şekilde feshedilebilmesi için önemli bir sebebin varlığı gereklidir. Bu önemli sebep kiracı için çekilemez durumda olmak zorundadır. Dikkat etmek gerekir ki bu sebepler öngörülmez olmalıdır. Bu sebepler doğal afetler, ulusal seferberlik veya salgın hastalık olabileceği gibi sadece tarafları ilgilendiren sebeplerden dolayı da oluşabilir. Örneğin bir Yargıtay kararında memurun aniden tayini çıkması durumu olağanüstü hal olarak nitelendirilmiştir.
Bu olağanüstü fesih için taşınmazlarda üç ay(TBK md.229), taşınırlarda ise üç gün(TBK md.330) bildirim süresi bulunmaktadır.
Ayrıca TBK m.331 hükmü ile ''Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
'' sözleşmeyi olağanüstü şekilde fesheden tarafın tazminat ödeme yükümlülüğü düzenlenmiştir. Burada sözleşmenin feshi ile zarar gören taraf diğer taraftan belli bir tazminat isteme hakkına sahiptir. Ancak hakim somut olayı değerlendirir ve tazminata hükmedilip edilmeyeceğini karara bağlar.
Diğer önemli fesih sebepleri ise Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının iflası ve kiracının ölümü şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
Kişinin ölümü sonrası mirasçıları, işbu kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanırlar. Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
