KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

A. KİRA TESPİT DAVASI

Genel Olarak

Bilindiği üzere kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedirler. Taraflar kira sözleşmesinin sonunda, yeni kira dönemi için kira bedelinin değişmesini talep edebilmektedirler. Yeniden belirlenecek olan kira miktarında taraflar arasında uyuşmazlık olduğunda ise kira bedelinin tespiti yolu tercih edilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası kiracı veya kiraya veren tarafından açabilecek bir dava türüdür. Davanın amacı mevcut kira bedelinin arttırılması veya azaltılmasını talep etmektir. Bu hususta Türk Borçlar Kanunu Madde 344'te:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. ​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. 

Kira Bedelinin Tespiti Davası Açabilmek İçin Gereken Şartlar

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesinin öncelikle taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü bir şekilde de yapılmış olabilir. İkinci olarak kira bedelinin tespiti davası açan tarafın hukuki yararının olması gerekir. Kiraya verenin emsallerine göre çok daha az bir meblağ olan kira bedelinin arttırılmasında hukuki yararı olacağı gibi kiracınında fahiş kira miktarının azaltılmasını istemesinde hukuki yararı bulunacaktır. Son olarak ise taraflar arasında kira bedelinin arttırılması hakkında anlaşmaları var ise kira bedelinin tespiti davası açılamayacaktır. Son şart bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. 

Kira Bedelinin Tespiti Davasından Önce İhtar Çekme Şartı Var Mıdır? İhtar Çekilmesi Bir Yarar Sağlar mı?

​Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesi şartı yoktur. Kanunda da böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak taraflardan her biri diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağı karşı tarafa bildirirse açılmış olan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda kira tespit davası açılması konusunda ihtar çekmek zorunlu değilse de eğer ki belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını isteniyorsa bu konuda 30 gün önceden ihtar çekilmesi gereklidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

Şartlarda bahsettiğimiz üzere taraflar arasında kira bedelinin arttırımına yönelik bir anlaşma varsa kira bedelinin tespiti davası açılamayacaktır. Taraflar arasında bu konuda herhangi bir anlaşma yoksa yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için dava açılabilecektir. Bir yıllık yapılan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki her yeni kira döneminde kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir. 

İSTİSNA. Taraflar arasında kira bedelinin arttırımına yönelik bir anlaşma olsa bile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bunu bir örnekle açıklamamız gerekirse;

Tarafların arasında 10 yıllık bir kira sözleşmesi olduğunu ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.01.2022 olduğunu varsayalım. Taraflar 01.01.2027 tarihi itibariyle 5 yılın dolması üzerine kira bedelinin tespiti davası açabileceklerdir. 

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılan kira bedelinin tespiti davalarında mahkeme yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranıyla bağlı kalmamaktadır. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit ederek yeni kira bedelini belirlemelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/79 Karar Sayılı İlamında:

Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir. şeklinde ki kriterler doğrultusunda yeni kira bedelinin takdir edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Tarafların arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesinin üzerinden 5 yıl geçmemesine karşın, tarafların arasında yapmış olduğu ilk kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş ise kira bedelinin tespiti taraflarca istenebilecektir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/11236 Karar Sayılı İlamında:

"Davacılar; murisleri ile davalı arasında 15.08.2009 tarihli kira sözleşmesinin daha sonra da 01.01.2013 tarihli kira sözleşmesini imzalanmış olduğunu, davalı kiracının halen aylık 900 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre ödenen kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin uygun oranda tespitini istemiştir. Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir." şeklinde düzenlemiştir.

Yargıtay'a Göre Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/4582 Karar Sayılı İlamında:

"18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir."

Mahkeme Tarafından Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren

tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Bedelinin Tespit Davasında Harç Bedeli

Kira bedelinin tespiti davasında nispi harç alınmaktadır. Bu nispi harcın hesaplanmasında aylık kira farkı esas alınmaktadır. Örneğin mevcut kira bedelinin 5000 TL olan bir taşınmazın açılan kira bedelinin tespiti davası sonucunda yeni kira bedeli 9000 TL olarak belirlenirse 4000 TL üzerinden nisbi harç alınması gerekmektedir. 

          YARGITAY KARARLARI

1- Yeni Kira Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/4582 Karar Sayılı İlam

"18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir."

2- Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası Açan Paydaş Yalnızca Kendi Payı İçin Talepte Bulunabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/4738 Karar Sayılı İlam

Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Av. Gizem Gül Uzun